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云南云勇律師事務(wù)所 曹恩奇

在生活中，常看到業(yè)主們會(huì)有這樣一個(gè)疑惑：我買房后并未入住，房子一直空置，沒住就是沒有享受到物業(yè)服務(wù)，是不是可以不用交物業(yè)費(fèi)？今天就讓我們一起通過下面的案例了解相關(guān)的法律知識(shí)，看看這樣的行為是否合法？

以案說法

小李于2019年在某小區(qū)購買了一棟庭院式住宅，收房后不久就辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記，此后因個(gè)人原因直到2023年都沒能進(jìn)行裝修，房屋一直處于空置狀態(tài)。小李以未裝修入住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)。

當(dāng)物業(yè)公司工作人員向其解釋收費(fèi)原因時(shí)，小李又以小區(qū)保潔差、自家庭院內(nèi)雜草叢生、房屋漏水存在質(zhì)量問題 等理由，回懟物業(yè)服務(wù)太差，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。多次協(xié)商無果后，物業(yè)公司遂一紙?jiān)V狀將其訴至法院，請(qǐng)求判令小李依約支付物業(yè)費(fèi)。

最終法院支持物業(yè)公司的訴求，按照雙方約定判決小李繳納物業(yè)費(fèi)欠款共計(jì)三萬元，并以實(shí)際欠款為基數(shù)繳納一定比例的滯納金。

看完這個(gè)案例，大家可能會(huì)有很多疑問：

“房子我都沒住，物業(yè)服務(wù)到了誰？為什么要交物業(yè)費(fèi)？”

“物業(yè)服務(wù)這么差，憑什么要交物業(yè)費(fèi)？”

“房子有質(zhì)量問題，能否拒絕交物業(yè)費(fèi)？”

對(duì)于這些大家關(guān)心的問題，讓我們先看看法律是如何規(guī)定的。

《中華人民共和國民法典》第九百三十七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。”

第九百四十四條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。”

根據(jù)前述法律條文可知，房屋空置期間仍需交納物業(yè)費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的是物業(yè)區(qū)域的公共事務(wù)管理服務(wù)，即建筑物及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、公共秩序等項(xiàng)目的日常維護(hù)、修繕、管理、服務(wù)等，物業(yè)公司已經(jīng)如約將公共設(shè)施配置到位，這種公共性服務(wù)不會(huì)因?yàn)槟承I(yè)主沒入住、不使用，管理成本就會(huì)減少。

因此，物業(yè)公司有權(quán)依據(jù)合同約定向業(yè)主收取未入住期間的物業(yè)費(fèi)。需要注意的是，若物業(yè)服務(wù)合同中就未實(shí)際居住房屋的情況作出物業(yè)費(fèi)可享受減免的約定時(shí)，業(yè)主可以提交所規(guī)定的相關(guān)證明材料向物業(yè)公司主張減免物業(yè)費(fèi)。

對(duì)于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在不足屬于合同履行瑕疵問題，不屬于根本違約，業(yè)主不能據(jù)此拒絕履行交納物業(yè)費(fèi)的合同義務(wù)。業(yè)主在沒有充分證據(jù)證明物業(yè)公司存在違反合同約定的情況下，應(yīng)當(dāng)按照約定的標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)費(fèi)用。

此外，房屋質(zhì)量問題也不能作為拒交物業(yè)費(fèi)的理由。房屋買賣和物業(yè)服務(wù)屬兩個(gè)不同的法律關(guān)系，在本案例中，對(duì)于房屋漏水問題要查找漏水原因，若系公共供水管道破裂造成的漏水問題，物業(yè)公司有責(zé)任維修、更換；若系業(yè)主自己用水管道的問題，相關(guān)損失應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)，物業(yè)公司不負(fù)有維修義務(wù)；若系其他業(yè)主未盡到房屋管理和注意義務(wù)造成侵權(quán)，則應(yīng)由其他業(yè)主承擔(dān)損害賠償責(zé)任。本案中房屋系因建筑質(zhì)量存在問題導(dǎo)致漏水，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商主張相關(guān)權(quán)利，不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。至于自家庭院內(nèi)的雜草屬于小李專有部分，應(yīng)由其自行打理。

律師提示

各位業(yè)主在購買房屋時(shí)，除了購房合同之外，也要仔細(xì)審閱相關(guān)的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，關(guān)注物業(yè)費(fèi)收取的相關(guān)條款，及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)，對(duì)于保障住宅小區(qū)生活品質(zhì)、實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值保值具有重要意義。

如果因房屋空置而對(duì)物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生異議，要積極與物業(yè)公司協(xié)商。否則，物業(yè)公司提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，業(yè)主將面臨承擔(dān)違約責(zé)任與敗訴風(fēng)險(xiǎn)，造成經(jīng)濟(jì)損失，反而得不償失。

律師簡介

曹恩奇，云南云勇律師事務(wù)所專職律師，畢業(yè)于湖南大學(xué)，具有扎實(shí)的法律專業(yè)知識(shí)和律師執(zhí)業(yè)技能，擔(dān)任政府部門常年法律顧問，執(zhí)業(yè)擅長方向：民商事爭議解決、建設(shè)工程合同糾紛、公司法律事務(wù)和刑事辯護(hù)。

云勇律師事務(wù)所

云南云勇律師事務(wù)所是2002年6月經(jīng)云南省司法廳批準(zhǔn)成立的合伙制綜合性律師事務(wù)所，于2010年5月成立黨支部，現(xiàn)有執(zhí)業(yè)律師19名以及行政輔助人員4名，其中黨員7名，合伙人7名。經(jīng)過近二十年的發(fā)展，云南云勇律師事務(wù)所綜合實(shí)力處于麗江律師行業(yè)前列。